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文旅地产开发的误区、思路与策略
http://www.funxun.com房讯网2020-6-29 10:31:44
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[提要]文旅小镇是依托一定的文化资源或自然景观资源,用于度假或者居住的非行政区划小镇。

  文旅小镇是依托一定的文化资源或自然景观资源,用于度假或者居住的非行政区划小镇。其特点主要有距离大城市不超1小时车程、规模一般不超3平方公里、有产业支撑、容纳人口1-3万人等。

  两大误区

  1、文旅小镇变成大盘开发。有些文旅小镇开发商习惯于先建房子,至于配套、持续发展等问题不作考虑,甚至挪用配套用地建设房子,因为那样回款速度快,以为在建筑上花点心思就不愁卖了,实际上却缺乏客户购买的必然逻辑。

  2、文旅小镇变成旅游地产。旅游地产与文旅小镇有着根本的不同。旅游地产大多满足游客的观光需求,其开发产品以满足第二、第三居所为主;而文旅小镇以满足客户的度假需求,开发的地产产品大部分作为第一居所或者是第二居所。文旅小镇是个小社会,人口并非恒定,而是有内生性增长,是原住民与外客混搭的社会。文旅小镇有产业支持,有可持续发展的动力。

  三大思路

  1、进行景区化打造。设计具有吸引力的旅游项目(景区或景点),打造特色化的风貌景观,设计合理的导引系统及游线,形成景区的功能及配套。

  2、形成夜间休闲业态聚集。大力发展餐饮、商业、娱乐、演艺等休闲业态,形成消费集聚区,并进行休闲导向下的服务配套,指向城镇及旅游产业两个方面。

  3、打造休闲度假居住。利用旅游带来的人气,在开发住宅地产之外,发展旅游接待和旅游度假地产。

  六大策略

  1、泛旅游产业发展战略的制定。旅游产业是文旅小镇发展的基础,是集聚人口、形成就业的关键。在小镇体系架构下,应以泛旅游产业体系为构建重点,发挥传统旅游产业的联动作用,实现旅游产业与农业、工业、养生、运动或当地特色产业的整合,形成泛旅游产业集群。并在此基础上,研究泛旅游产业之间的互动机制,进行旅游业态及要素规划,为政府及企业设计合理的运营模式,从而形成一整套产业发展规划,为文旅小镇的建设奠定产业基础。

  2、特色旅游吸引核的设计。有旅游吸引核才会吸引游客,产生消费聚集,进而带动其他产业发展,没有吸引核,难以引导城镇化。对于休闲小镇来说,可以形成休闲聚集中心,进而带动城镇化。旅游吸引核的设计对小镇建设来说至关重要,自然景观、文化遗存、休闲度假要素、滨海滨湖、温泉甚至博彩等均可作为旅游吸引核。

  首先需要对资源进行全面梳理,进行本体价值与开发价值评价,选出既可产生市场需求又具有辨识度的资源,作为核心吸引力构建的基础。进而围绕这一资源,进行产品设计、业态设计、游憩方式设计及功能布局,最终形成吸引游客前来的关键因素。

  3、具有小镇和旅游双重功能的旅游项目策划。小镇不仅要服务游客,还要为当地居民服务。因此,小镇里的项目策划不同于单纯的景区,需要具备小镇和旅游双重功能。比如,阳朔西街里的商业业态,并非千篇一律的旅游工艺品、纪念品店铺,还有普通的服装店、箱包店,兼卖土特产和日常生活用品的小超市,为那些在阳朔长期居住的游客和本地人提供一个日常购物的环境。

  4、文旅小镇的特定功能开发及其布局。产品及项目策划完成后,就是依据功能进行空间布局。随着游客旅游需求的不断增多,文旅小镇的功能布局也由单一化走向综合化,往往具有观光、休闲、度假、游乐、夜间娱乐、居住、集散、养生、运动等多种功能。当然,不同资源类型主导下的小镇,功能也不尽相同。

  5、风貌设计。特色风貌是文旅小镇的吸引力之一。它的营造不仅仅体现在小镇的建筑和景观风格上,小镇的历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境方面的因素也是重要构成。文旅小镇风貌的塑造是一个系统工程,两者缺一不可。建筑主要集中在民居、客栈、酒店、商业建筑、景点建筑;景观主要集中在商业街景观、滨河/水景观、道路景观、绿地景观、休闲广场景观;软环境是对当地民俗风情、文化遗产、生活风俗等传承与保护的同时,从居民与游客的需求出发,提供完善的社会服务与制度保障。

  6、城市化延伸发展。文旅小镇在休闲集聚之外,延伸形成功能景区,比如说专门的住宅区域、养生区、养老区、安全区和安置区等等。这些区的形成,使这个小镇得到扩张,如果结合区域的城镇化,形成城市居住的更大发展,就有了医院、学校、金融、政府管理、行政中心和其他社区商业等等城市配套,有了这些配套服务功能,并进行合理化安排,就形成了城市化的发展结构。

  来源:九龙辰品共享平台

编辑:wangdc

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