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联合办公受资本热捧,行业整合背景下共享办公市场分析
http://www.funxun.com房讯网2020-6-29 8:49:15
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[提要]联合办公是一种低门槛而进行共享办公空间的办公模式,又称共享办公,即不同公司的员工在一个空间内进行工作。

  一、共享理念推动联合办公兴起

  联合办公是一种低门槛而进行共享办公空间的办公模式,又称共享办公,即不同公司的员工在一个空间内进行工作。在经过特别设计和安排的办公空间中共享工作环境,在工作过程中,员工可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等,这种概念在美国硅谷兴起,特别适合小型的创业团队。联合办公模式凭借其低门槛、形式新颖灵活的特点受到了众多创业者的青睐。据资料显示,2018年各类共享经济形式中,共享办公增速位居第二位,达到87.27%。

  2018年各类共享经济产业增速

  资料来源:华经产业研究院整理

  2014年李克强总理提出“大众创业,万众创新”的理念之后,各行各业的小微企业如雨后春笋般快速发展。2019年全国新增市场主体数达2179万户,创历史新高,2016年至2019年市场主体数量年均增长10.3%。随着全国范围内的创业热潮兴起,对于办公场所的需求也呈现爆发性增长。这些创业者面临高昂的办公场地租赁成本,而联合办公则满足了他们多样化、个性化、低门槛的办公场所需求,这种需求成为了我国联合办公行业发展的强劲推动力。

  2015-2019年我国每年新增市场主体数

  资料来源:国家工商总局,华经产业研究院整理

  相关报告:华经产业研究院发布的《2020-2025年中国联合办公行业发展趋势预测及投资战略咨询报告》

  二、传统办公与联合办公的区别

  在前期开发方面,传统的商务写字楼前期项目开发成本较大,从选址立项到完工需要的时间较长。而联合办公则采用现有的建筑空置区域,成本与耗时较少。传统写字楼装修风格较为简洁统一,而联合办公则倾向于个性化设计和半开放、开放式设计为主,采用了一些人性化智能化的设计理念,从而为人员的社交创造有利条件。

  在运营方面,传统写字楼以整租、长租为主,对租赁公司的稳定性要求较高。因此传统写字楼的空置率较高。联合办公对于租赁公司的水平没有硬性要求,租赁形式较为灵活,办公住户流动性大。其客户主要以小微创企业、初创团队、自由职业者、外资企业、大型公司的外包团队为主。从行业来看,目前入驻联合办公的主要以互联网服务、金融、教育等新兴行业为主,一些传统企业也在受到联合办公思潮的影响。

  2019联合办公租户行业分布

  资料来源:华经产业研究院整理

  在盈利方式上,传统商务写字楼主要以租金和物业管理费作为其盈利手段,一般按年收取。而联合办公收费方式灵活,移动工位按照工位收费,小型办公室按照办公室面积收费。除了租金与物业管理费以外还有其他增值费用。由于联合办公租金收取一般按“月”甚至是“天”来收费,因此较为灵活,对于公司财务状况基本没有要求。

  传统写字楼与联合办公比较

  资料来源:华经产业研究院整理

  三、竞争加剧,行业面临整合

  尽管联合办公因为其社交特性而受到资本的青睐,许多投资者纷纷加入这一行业中来,但是目前来看其实际表现并没有创业者宣称的那么优秀。联合办公最根本的是以孵化项目为主,以孵化出优质的项目为重点。但其中投入时间成本和资金成本非常高,且成功概率低,如何变现始终是目前联合办公过不去的一道坎。由于大量资本进入这一领域,跑马圈地式的发展反而给办公场所带来了新的空置率问题。企业在既没有良好的盈利渠道,又没有良好的债务融资渠道的情况下只能依靠股权融资,又回到了“谁能烧钱谁就能活得久一点”这个阶段。

  2018年联合办公企业重大融资事件

  资料来源:华经产业研究院整理

  随着疫情的影响,棋牌游戏送144彩金受到较大冲击,一些规模较小营收能力较差的联合办公企业退出市场,宏观市场环境与之前已经无法同日而语,仅仅依靠政策红利与投资者青睐的企业无法长久生存下去。目前各大头部企业的盈利状况依然堪忧,优客工场自2017年到2019年前9个月净亏损分别是3.73亿,4.45亿、5.73亿元。要想实现共享办公整个平台的长久运营,平台还应提供一些相应的配套服务,而不是仅靠租金上的优惠来招揽租客。例如提供创业的技术支持与交流,因此未来很多共享办公平台可能会向一个孵化器方向发展。

  四、未来联合办公行业的展望

  目前联合办公主要还是集中在北京上海等四大一线城市,资料显示北京上海两地联合办公产业占比就占全国60%以上,而一些二三线发达城市依然是联合办公行业的处女地。在一线城市市场趋于饱和的背景下,往二三线城市下沉已经成为抢占优势的关键,如优客工场已经计划落地8家新社区布局成都、常州、宁波、青岛等多地。

  2019联合办公行业地域分布情况

  资料来源:华经产业研究院整理

  此外随着新技术的运用,联合办公未来不可避免走向智能化。采用人工智能、大数据、云计算等技术,提高办公智能化水平,还可以通过智能化管理系统实现对租户人员流动的管理监控,提升租户体验。既能为租户提供开放智能化的工作环境,又可以确保办公地点的安全性。

  随着产业合作的日趋紧密,共享的边界也可以进一步扩大。目前已经有优客工场等品牌运营商与酒店、健身、电商、新零售、电商等行业进行跨界合作。这样的跨界互联会为共享办公运营商带来新的商业盈利模式,进一步提高空间效能提高所带来的溢价,有助于其更好的发展。

 来 源:华经情报网   

   编 辑:liuy

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